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实地调研泊寓、自如等10余家长租公寓,Get了这些「宝贵经验」……(上)

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怎样挖掘青年需求?长租公寓需要对客户细分。

长租公寓应该分的非常细,对应的产品应该是多样化的、有自己特色的。

比如年轻人,可能比较重视交往、学习、谈恋爱。这种群体大概20多岁,特别希望借助长租公寓这个平台互相认识认识,哪怕是自己工作上的一些事,他也愿意跟人交流交流,结识不同的人群,将来跟他有一些交集,甚至是实现谈恋爱这种目标。

实地调研泊寓、自如等10余家长租公寓,Get了这些「宝贵经验」……(上)(图1)

首先通过几个案例来介绍一些在长租公寓经常出现的共性问题。

公区设计哪些该留,哪些该丢?

首先,先说公区的设计。现在公区设计面临的市场困难是什么呢?大家都希望公区能够压缩,刚才大家说到户型40平米,20平米,是把公摊算进去的,所以为了节约成本就特别想压缩公区的面积。但是哪些公区特别有用,是一定需要的,哪些不一定需要呢?

证券市场周刊比如这种阶梯,我们在调研中很多地方都有看到。它看上去特别的时髦,有一些网红以此为背景拍照或者直播,也特别的好。但是,有一次接触到一个方案,整个空间特别小,只有100多平米,但是也做了这种阶梯,我觉得就不太适合。

因为这种阶梯是固定的,在空间特别小时,它影响空间的其它功能。虽然特别好,但是从空间灵活性的角度,显然不太合适。能不能有一种解决方案,把它变成凳子不要固定,空间有其它功能时可以拿出来,就可以满足其它活动。类似这种,空间的灵活性需要特别注意。

实地调研泊寓、自如等10余家长租公寓,Get了这些「宝贵经验」……(上)(图2)

还有一个空间就是影音室。其实据调查,影音室空置的时间比较多,平常没人用,到晚上就有用了。另外,影音室还有一个问题,你一个人使用时,别人来不来呢?别人能不能跟你一块儿看呢?这也有一些问题,所以独立影音室的做法也值得考虑。

实地调研泊寓、自如等10余家长租公寓,Get了这些「宝贵经验」……(上)(图3)

还有一个例子。有的时候在公区的设计时,设计师为了制造丰富的空间,或者是为了图面的酷炫,觉得平面图画的没有那么好看就不太像青年公寓似的,在房间中间做了很多设计形成了大量的角落空间,比如下面这张图。

但是我觉得,图上房间中的花坛和吧台,一旦固定就把别的空间都切割了,空间可以有这种分割,但是一定要再稍微灵活一点,比如这个花池如果是活的,可以推走就好了,这样就可以利用这个空间开一个大型一点的活动,现在由于分隔固定,不够灵活就都干不成。

实地调研泊寓、自如等10余家长租公寓,Get了这些「宝贵经验」……(上)(图4)

固定家具不宜太多

举一个例子。调研过程中遇到一个年轻人,24岁,也是我们建筑系的学生,刚刚本科生毕业,想到国外留学。他对毕业之后的这一段时间想的特别清楚,因为有时候需要衔接工作或者出国的一些事情,不能回家,所以在这一段时间想住这个长租公寓。

证券市场周刊他对长租公寓的需求具有一定的阶段性,比如他不要电视,想要一个白板,方便在上面写写画画,他也不太需要很多的衣服,因为是短期的入住,可能更需要放置一些和自己考试相关的书…

这个调研让我们觉得,因为客户类型多样,所以公寓内不要做很多固定家具,因为各种人很不一样,如果做了固定家具特别碍事,不想要这个东西又不能扔出去。

实地调研泊寓、自如等10余家长租公寓,Get了这些「宝贵经验」……(上)(图5)

但是随着年龄增长很可能就不是这样了,有的30多岁的单身人士,他也不着急,这时候多少有点身份,有可能他并不需要特别热闹的场所,可能会更想要稍微独处一点的感觉。收纳问题要因人而异再举一个例子,一个28岁的女青年,现在单身,之前在国外留学,回国后在医疗行业工作,工资也很可观。

这种类型的客户有一定的生活经验和阅历,所以对家里要求特别细,比如觉得原来挂衣服的地方不好用,自己又弄了挂衣服的杆,还购置了新的鞋柜;厕所里自己也搭一个小架子,放了污衣筐,马桶垫儿等等,特别会生活。

证券市场周刊但是我们现在的公寓设计还比较简单,很多细节的东西禁不住推敲,缺乏收纳的工具和空间,公寓方又不愿意他们钉钩子,打墙等,这就给他们的生活带来一定的困难。所以我们应该仔细地考虑收纳。

实地调研泊寓、自如等10余家长租公寓,Get了这些「宝贵经验」……(上)(图6)

证券市场周刊但是,前面那个案例中,收纳问题就不严重,而后面这个女孩就特别需要。所以,这个问题怎么解决?

证券市场周刊同样都是这个户型,住的人不同,需求就不一样。所以,能在利用家具或者一些用品满足这种需求,我觉得是特别必要的,户型设计要灵活,能够适应他们不同的需求。

证券市场周刊长租公寓如何引导年轻人生活?最后稍微讲一下,长租公寓居室的设计应该如何引导年轻人学会生活。因为居室设计内容有很多,我们就简单说一下。

现在,很多长租公寓的样板间看上去类似下面图上的这种感觉,特别漂亮,感觉这样能够打动年轻人,让他们觉得以后住的跟旅馆一样,这样年轻人就会很容易动心,这也是营销的策略。但是最后住的时候往往不是这样的,实际住的环境很差。

实地调研泊寓、自如等10余家长租公寓,Get了这些「宝贵经验」……(上)(图7)

证券市场周刊在参观的时候,他们的样板间往往是把真实的场景还原,把东西挂在那儿给你看,告诉你这里搁这个,那里搁那个,是通过样板间教会你怎么生活。而咱们这边,就是几个特别好看的东西,其它什么都没有,没有去告诉年轻人怎么样生活。

证券市场周刊下面这个图中的台子想象的是非常好的。比如将来有两个人,大家可以对话多好啊,但是其实后面就变成右边这样了。而这个据他们店长说还是最干净的一家,所以才让我们进了房间,最干净的一家也是这样。

其实这个台面挺好的,可以摆下不少东西,但是空间灵活性差了点,因为占地特别多,并且前面永远都有一个晾衣架,你想是不是这样—今天收完明天又要挂上去。晾衣架把窗前的空间都占了,可使用的地儿就没那么大,还显得特别乱。最后钱也花了,使用效率也没有那么高,这也是我们值得研究的问题。

实地调研泊寓、自如等10余家长租公寓,Get了这些「宝贵经验」……(上)(图8)

我们希望建议住户自己选择一点家具,而公寓居室内不要花好多钱做固定家具,家具可以选,不要可以退回去。但是这个也带来一些新的问题,比如我们可能得需要仓库,也需要核算这个空间带来的成本问题。

证券市场周刊这里有一个例子,某长租公寓里有一个房间没有抽油烟机,这个正好被一个男生选了,他也不想要这个东西,还多了个吊柜。我们觉得,很多人不用抽油烟机,因为在屋里面使用特别油,所以不一定所有户型都给配置抽油烟机,部分有,部分没有,这里面有个选择,也能节约一些成本。

实地调研泊寓、自如等10余家长租公寓,Get了这些「宝贵经验」……(上)(图9)

最后说一些收纳的事情。可以从图片中看出,卫生间收纳的物品特别多,尤其是女孩,一定要给她留出尽可能多的收纳空间来,就像是右边这张照片上的感觉,她自己弄的挺好的,买了很多的搁架自己挂上去的,收拾得井井有条。

实地调研泊寓、自如等10余家长租公寓,Get了这些「宝贵经验」……(上)(图10)

总结下来:

第一,客户群的需求是多种多样的,需要对客户群细分。

证券市场周刊第二,空间需要灵活、通用,不能为了漂亮做得特别死,要能够随着客户的需求变化,需要实现“空间多用”

证券市场周刊第三,长租公寓是一个居住生活设施,希望设计者了解生活,设计者甚至应该自己学会生活,才能做好设计。如果我们不太知道,想象中特别好,但实际上使用可能也并不见得好用。总之,学会生活才能学会设计。

证券市场周刊本文相关词条概念解析:

公寓

证券市场周刊公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。相对于独旧时租期较长、房租论月计算的旅馆,住宿的人多半是谋事或求学的。多为楼房,房间成套,设备较好。舒适的公寓环境更给住户带来愉悦的居住体验。房地产投资商要讲究公寓的品质。当今由于白领一族的生活需要,越来越多的青年公寓、白领公寓等需求量大涨,房地产行业炙手可热。公寓大致分为住宅公寓、服务式公寓,服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在。

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